Occasions directes présentées par l'immobilier aux États-Unis

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Puisque les investisseurs institutionnels recherchent encore des rendements stables, ajustés aux risques, le secteur immobilier privé est devenu une catégorie d’actifs souhaitable, étant donnés sa capacité de fournir des mouvements de trésorerie soutenus et son potentiel d’appréciation du capital. Puisqu’il présente de faibles corrélations avec les marchés publics, des caractéristiques de protection contre l’inflation et une volatilité historiquement plus faible que les marchés boursiers, ce secteur constitue maintenant une catégorie d’actifs assortie de solides avantages « bêta » dans un portefeuille diversifié.

Pour mieux se prémunir contre la diversification des risques, les investisseurs institutionnels canadiens ayant déployé ou accru du capital peuvent se faire connaître sur le marché américain. Les données soulignent les avantages relutifs de rendement de l’immobilier aux États-Unis pour les investisseurs canadiens, notamment à cause des propriétés et des facteurs économiques propres au marché. Le présent rapport examine les investissements directs en capital et surtout les biens immobiliers principaux qui produisent un revenu.

Pourquoi le marché américain pour les investisseurs canadiens?

• Le marché immobilier commercial des États-Unis est le plus grand au monde; il a une valeur estimative de 3,14 trillions de dollars américains et représente 40 % du marché immobilier mondial à gestion professionnelle. Les échanges annuels s’élèvent en moyenne à plus de 373 milliards de dollars américains, ce qui en fait le marché le plus liquide au monde. Cette taille offre aux investisseurs une extensibilité et des occasions propres à un marché supérieur et à un choix exceptionnel de propriétés.
• L’immobilier se porte bien tant au Canada qu’aux États-Unis, ayant offert aux investisseurs des rendements annuels de 9 % en moyenne au cours de la dernière décennie, selon le MSCI Direct Property Index. Bien que les rendements totaux entre les deux marchés aient historiquement évolué en parallèle, cette similitude s’est érodée au cours de la dernière décennie. Des divergences apparaissent entre le rendement économique, l’appréciation du capital et la croissance du revenu, surtout quand on examine ce qui se passe au niveau des villes et des propriétés. Toutes ces constatations justifient la diversification et les placements transfrontaliers.
• Un avantage intéressant de l’investissement est la reduction du risque de concentration nationale au Canada. À cause de la taille et de la population relativement restreintes du pays, la plupart des actifs immobiliers à investir à l’échelle nationale se situent dans six marchés : Toronto, Montréal, Vancouver, Calgary, Edmonton et Ottawa. Aussi les investisseurs immobiliers ont-ils tendance à se montrer très presents dans un nombre limité de marchés et d’économies.
• Les investisseurs institutionnels qui visent surtout le rendement à long terme et la croissance de la valeur des actifs continueront à trouver des perspectives sur le marché américain. Les taux de capitalisation (paiment des revenus) visant les propriétés américaines demeurent attrayants à l’échelle mondiale et conservent un potentiel de croissance des revenus. L’offre et la demande restent équilibrées sur la plupart des gros marchés où la construction est contrôlée, en comparaison avec les niveaux d’avant la crise financière mondiale. Ces divers facteurs favorisent encore la stabilité tant des revenus que des valeurs parmi les actifs immobiliers.

Stratégie de placement et de portefeuille

Pour les investisseurs canadiens, il n’existe aucune approche « uniforme » du marché immobilier américain, de sorte que la stratégie de placement devrait se fonder sur la taille, la liquidité, le portefeuille immobilier actuel et la tolérance au risque. Dans le secteur immobilier privé, les fonds immobiliers ouverts, la propriété exclusive, les co-investissements et les fonds immobiliers fermés offrent aux investisseurs une gamme d’options dans le spectre du risque et du rendement. Les investisseurs canadiens doivent aussi absolument tenir compte de réalités transfrontalières comme le véhicule de placement, les taxes, les devises et la réglementation.